Impuestos y costes de comprar en subasta (2026)
Todos los impuestos y costes al comprar en subasta: ITP o IVA, AJD, registro, plusvalía. Tabla de ITP por comunidad y calculadora de coste total 2026.
Definición: Al comprar en subasta hay que sumar al precio de adjudicación varios impuestos y gastos: el ITP (o IVA si vende un empresario), el AJD en su caso, la inscripción en el Registro, la notaría o el testimonio del decreto y la plusvalía municipal cuando aplica. En conjunto suelen suponer entre un 8 % y un 13 % adicional.
Intro: El precio de adjudicación nunca es lo que acabas pagando. Comprar en subasta conlleva impuestos y gastos que, según la comunidad autónoma, suman entre un 8 % y un 13 % sobre el precio. El principal es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), salvo que el vendedor sea un empresario, en cuyo caso aplica IVA. A eso se añaden el AJD, la inscripción registral, los honorarios y, a veces, la plusvalía municipal. En esta guía desglosamos cada coste, te damos la tabla de ITP por comunidad autónoma y una calculadora para estimar tu coste total real antes de pujar.
El coste total no es el precio de adjudicación
Antes de pujar, calcula el desembolso completo:
Coste total ≈ precio de adjudicación + cargas subsistentes + ITP/IVA + AJD + registro + notaría/testimonio + plusvalía
Si ignoras alguno de estos, tu "chollo" puede dejar de serlo. Recuerda además que, si el bien arrastra cargas anteriores, también las asumes (ve cargas en una subasta).
ITP vs. IVA: el impuesto principal
La transmisión tributa una vez, por ITP o por IVA, nunca por ambos. La regla:
| Vendedor del bien | Impuesto | Notas |
|---|---|---|
| Particular / segunda transmisión | ITP | Lo más habitual en subastas judiciales |
| Empresario/promotor (1ª entrega) | IVA | Menos frecuente; puede conllevar AJD |
En la mayoría de subastas judiciales de viviendas usadas aplica ITP, que es un impuesto autonómico: el tipo depende de la comunidad donde esté el inmueble.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Por regla general, sobre el valor de adjudicación (lo que pagas en la subasta). Existe la regla del valor de referencia de Catastro para transmisiones, pero en adjudicaciones judiciales la base imponible ha sido objeto de criterio cambiante; confírmalo en cada caso con un asesor. Tratamos el tema del valor de referencia en valor de referencia de catastro en subastas.
Flag: confirmar con asesor fiscal la base imponible del ITP en adjudicaciones judiciales antes de dar una cifra cerrada. Redacción actual prudente.
ITP por comunidad autónoma (referencia)
El tipo general de ITP varía según la comunidad. Tabla orientativa de tipos generales:
| Comunidad autónoma | Tipo general ITP (orientativo) |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Andalucía | 7 % |
| Cataluña | 10 % (con tramos superiores) |
| Comunidad Valenciana | 10 % |
| País Vasco | 4 % (régimen foral) |
| Navarra | 6 % (régimen foral) |
| Galicia | ~8-9 % |
| Castilla y León | ~8-10 % |
| Murcia | ~8 % |
| Canarias | 6,5 % |
Importante: estos tipos cambian y existen tipos reducidos (vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas, discapacidad). La tabla es orientativa: confirma el tipo vigente y las bonificaciones de tu comunidad.
[TOOL CALLOUT — CALCULADORA DE COSTE TOTAL] Inputs: precio de adjudicación, comunidad autónoma (selector → autorrellena ITP), cargas subsistentes (opcional), tipo de vivienda (habitual/no → aplica bonificación). Output: desglose línea a línea (ITP, AJD si procede, registro estimado, plusvalía estimada) + coste total + % sobre adjudicación. Botón: "Ver subastas dentro de mi presupuesto total → /subastas".
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
El AJD grava los documentos notariales inscribibles. En adjudicaciones de subasta, su aplicación depende del caso (sobre todo cuando hay IVA o un préstamo hipotecario nuevo). En la transmisión sujeta a ITP, normalmente no se duplica con AJD por la misma operación. Es otro punto a confirmar con asesor según la estructura de la compra.
Gastos no fiscales
Además de los impuestos:
- Inscripción en el Registro de la Propiedad — aranceles según el valor del bien.
- Notaría / testimonio del decreto — para elevar a público el título.
- Procurador y abogado — si intervienen en el procedimiento.
- Cancelación registral de cargas — gestionar el levantamiento de las que se purgan.
- Posible coste de desalojo si la vivienda está ocupada (ve vivienda ocupada en subasta).
Suelen sumar de varios cientos a unos pocos miles de euros según el bien.
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) grava la revalorización del suelo en la transmisión. Quién lo paga y cómo se calcula depende del caso y del municipio; tras los cambios normativos recientes existe un método objetivo y otro real, eligiéndose el más favorable. Confírmalo en el ayuntamiento del inmueble.
Ejemplo de coste total
Piso adjudicado en 100.000 € en Andalucía (ITP 7 %), sin cargas subsistentes, no vivienda habitual:
| Concepto | Importe estimado |
|---|---|
| Precio de adjudicación | 100.000 € |
| ITP (7 %) | 7.000 € |
| Registro | ~600 € |
| Notaría / testimonio | ~400 € |
| Plusvalía (variable) | ~500 € |
| Coste total estimado | ~108.500 € |
El "piso de 100.000 €" cuesta en realidad unos 108.500 €. Y eso sin cargas ni desalojo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué impuestos se pagan al comprar en subasta? Principalmente ITP (o IVA si vende un empresario), y según el caso AJD, registro, notaría y plusvalía municipal.
¿Cuánto es el ITP en una subasta? Depende de la comunidad autónoma: entre el 4 % y el 10 % del valor, con tipos reducidos en algunos supuestos.
¿El ITP se calcula sobre lo que pago o sobre la tasación? Por regla general sobre el valor de adjudicación, aunque conviene confirmarlo con un asesor en cada caso.
¿Cuánto suman en total los costes de una subasta? Orientativamente entre un 8 % y un 13 % adicional sobre el precio de adjudicación, sin contar cargas ni desalojo.
¿Hay bonificaciones de ITP? Sí: vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o discapacidad pueden reducir el tipo según la comunidad.
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