Guía completa para comprar en subasta (2026) (PILLAR)
Cómo comprar en subasta en 2026 paso a paso: tipos, depósito (20% tras la reforma LEC), pujas, cargas e impuestos. Guía completa con ejemplo real.
¿Se puede comprar una vivienda, un coche o una nave por debajo de su valor de tasación en una subasta pública? Sí, y el proceso es más accesible de lo que parece: te das de alta en el Portal de Subastas del BOE con tu certificado digital, constituyes un depósito (el 20% de la tasación en inmuebles judiciales, tras la reforma de la LEC de 2025), estudias las cargas del bien y pujas por internet. Eso es, en una frase, todo el viaje. El resto de esta guía es el mapa detallado.
Aquí te llevamos de cero a tu primera puja: qué tipos de subasta existen, quién puede participar, cuánto dinero necesitas de verdad (con un ejemplo numérico que puedes rehacer con tus cifras), qué riesgos vigilar y qué pasa después de ganar. Es la guía maestra: cada apartado enlaza a un artículo donde profundizamos.
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¿Qué es exactamente una subasta y por qué comprar en ella?
Una subasta es la venta pública de un bien al mejor postor. En las subastas oficiales españolas, el bien procede casi siempre de un procedimiento de ejecución: alguien no pagó una deuda (hipoteca, impuestos, cuotas a la Seguridad Social) y el organismo competente vende sus bienes para cobrar.
Piénsalo como la trastienda del mercado inmobiliario: mientras todo el mundo se pelea por los mismos pisos en los portales de siempre, aquí hay un escaparate paralelo, público y regulado, donde la competencia es mucho menor porque exige preparación. En corto, versión literal: menos compradores compitiendo por los mismos bienes, a cambio de más deberes por tu parte.
¿Y el descuento? Es la pregunta del millón, y no te vamos a soltar un porcentaje inventado. Lo hemos calculado sobre nuestra propia base: en las 702 viviendas de subasta judicial adjudicadas que registramos, el descuento mediano fue del 30% sobre el valor de tasación, con un precio de adjudicación mediano de 83.000 € (dato de enero 2026). Ampliando a todos los inmuebles adjudicados (5.541), la mediana sube al 46%.
Un matiz que casi nadie te cuenta: el tipo de salida suele igualar la tasación en primera convocatoria — el descuento real no está en el precio de partida, aparece en el momento de la adjudicación.
Lee también: ¿Qué es una subasta judicial?
¿Qué tipos de subasta existen en España?
No todas funcionan igual. Según quién convoca cambian los plazos, el depósito y las garantías:
| Tipo | Quién la convoca | Bienes típicos | Depósito para pujar |
|---|---|---|---|
| Judicial | Un juzgado | Viviendas, naves, vehículos | 20% inmuebles / 10% muebles (mín. 1.000 €) |
| Notarial | Un notario (venta extrajudicial) | Inmuebles con hipoteca | Según edicto (régimen LEC supletorio) |
| Hacienda (AEAT) | Agencia Tributaria | Bienes por deudas tributarias | 5% del tipo de subasta |
| Seguridad Social (TGSS) | Tesorería General | Bienes por deudas con la SS | 25% del tipo |
| Concursal | Juzgado de lo Mercantil | Activos de empresas en concurso | Según el plan de liquidación |
| Ayuntamientos | Entidades locales | Bienes patrimoniales municipales | Según pliego |
Fíjate en la columna del depósito: es la diferencia práctica más grande entre organismos, y la que más errores de presupuesto provoca.
Lee también: Tipos de subastas en España · Subastas notariales · Subastas de Hacienda · Subastas de la Seguridad Social
¿Quién puede comprar en subasta? Requisitos
Casi cualquiera. Los requisitos mínimos:
- Mayoría de edad y capacidad legal para contratar.
- Certificado digital o DNI electrónico para darte de alta en el Portal de Subastas del BOE.
- Constituir el depósito previo (siguiente apartado).
- No estar en una prohibición legal para participar (el propio ejecutado, por ejemplo, tiene limitaciones).
Las empresas también pueden pujar mediante representante con certificado de persona jurídica.
Lee también: Requisitos para participar en una subasta · Cómo funciona el Portal de Subastas del BOE
¿Cuánto depósito hay que adelantar para pujar?
Aquí es donde más desinformación circula, porque la reforma procesal de 2025 (LO 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025) cambió las cifras. Las reglas vigentes:
- Subasta judicial de inmuebles: depósito del 20% del valor de tasación, mínimo 1.000 € (art. 669.1 LEC, redacción LO 1/2025). El Letrado de la Administración de Justicia puede aumentarlo o reducirlo según las circunstancias del caso.
- Subasta judicial de bienes muebles (vehículos, maquinaria, mobiliario): 10% del valor del bien, mínimo 1.000 € (art. 647.1.3.º LEC).
- Subastas de Hacienda (AEAT): 5% del tipo de subasta (art. 103 bis del Reglamento General de Recaudación).
- Subastas de la Seguridad Social (TGSS): 25% del tipo, mediante cheque conformado junto a la oferta (RD 1415/2004).
Si en algún blog lees que el depósito judicial es "el 5%", estás ante contenido anterior a la reforma: esa era la regla antigua. Ojo con planificar tu presupuesto con cifras caducadas.
¿Y qué pasa con tu depósito? Tres escenarios: si ganas, se aplica al precio final; si no ganas, te lo devuelven íntegro; si ganas y no pagas el resto en plazo, lo pierdes. Ese último escenario es el error más caro del principiante.
Lee también: El depósito en subastas judiciales
¿Cuánto dinero necesito en total? Un ejemplo con números
Hagamos el presupuesto completo de una vivienda de segunda mano con valor de tasación de 100.000 € en subasta judicial, suponiendo que te la adjudicas por esa misma cifra (para simplificar; con tus números reales el cálculo es idéntico):
- Depósito para pujar: 20% de 100.000 € = 20.000 € (lo adelantas antes de pujar; se descuenta del precio si ganas).
- Resto del precio: 100.000 − 20.000 = 80.000 €, a pagar en el plazo que fije el juzgado (normalmente 40 días desde el cierre — confírmalo siempre en el edicto).
- ITP: en vivienda usada suele oscilar entre el 4% y el 10% según tu comunidad autónoma, es decir, entre 4.000 y 10.000 € sobre este precio. Verifica el tipo exacto de tu CCAA antes de pujar.
- Otros gastos: inscripción registral, posible cancelación de cargas, y —si el inmueble está ocupado— el coste y el tiempo del lanzamiento.
Total orientativo: entre 104.000 y 110.000 € más gastos de tramitación, de los cuales 20.000 € deben estar líquidos el día que pujas. Ahora repite esta cuenta con la tasación real del bien que te interese: es tu presupuesto máximo, no la cifra que te gustaría pagar.
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¿Cómo se puja paso a paso?
La puja es 100% electrónica desde 2015:
- Date de alta en el Portal de Subastas del BOE con tu certificado digital.
- Constituye el depósito que corresponda al tipo de bien a través del sistema de pago del portal.
- Puja durante el periodo de subasta (20 días naturales como regla general). Puedes pujar cuantas veces quieras, siempre por encima de la mejor puja vigente y respetando los tramos establecidos.
- Cierre: gana la puja más alta y el juzgado tramita la adjudicación.
Lee también: Cómo pujar en una subasta del BOE (con tramos explicados)
El paso crítico: ¿qué cargas arrastra el bien?
Aquí es donde se gana o se pierde dinero de verdad. Un inmueble en subasta puede arrastrar cargas: hipotecas anteriores, embargos, deudas de comunidad, IBI impagado o incluso ocupantes.
La regla clave (art. 668 y ss. LEC): las cargas anteriores a la que provocó la ejecución no se cancelan — las asumes tú —; las posteriores sí se cancelan con la adjudicación. Por eso pedir la nota simple del Registro de la Propiedad y leerla con lupa no es opcional: es el paso que separa un chollo de una trampa.
Lee también: Cargas en subasta: cuáles asumes y cuáles se cancelan · La nota simple registral: cómo pedirla e interpretarla · Comprar una vivienda ocupada en subasta
¿Qué pasa después de ganar?
Ganar la puja no es el final; es el ecuador. Después viene la tramitación:
- Decreto de adjudicación a tu favor. → Pasos tras la adjudicación
- Testimonio del decreto e inscripción en el Registro de la Propiedad. → Inscribir el decreto de adjudicación
- Toma de posesión y, si hay ocupantes, lanzamiento. → Piso subastado ocupado: qué hacer
Los plazos de esta fase pueden variar mucho según el juzgado — reserva tiempo y margen de presupuesto, y confírmalo en tu procedimiento concreto.
¿Cómo se pagan los impuestos y la financiación?
- Impuestos: la compra tributa por ITP (segunda mano) o IVA según el caso, más la plusvalía municipal cuando aplica. Calcúlalo antes de pujar, no después. → Impuestos y costes al comprar en subasta
- Financiación: sí, puedes pedir hipoteca para comprar en subasta, pero los plazos de pago del resto son ajustados; llega con la financiación preaprobada. → Cómo financiar la compra en subasta
¿Qué riesgos hay que vigilar?
La subasta premia al preparado y castiga al impulsivo. Los errores más caros:
- Pujar sin leer la nota simple y heredar cargas anteriores.
- No tener el resto del precio en plazo: pierdes el depósito (que ahora es el 20% en inmuebles — el castigo es serio).
- Comprar un inmueble ocupado sin prever el coste y el tiempo del lanzamiento.
- Olvidar impuestos y gastos en el cálculo de rentabilidad.
Lee también: Riesgos y errores comunes al comprar en subasta
¿Subasta o compra tradicional? Veredicto
Depende de tu perfil, y aquí no hay respuesta única:
- ¿Tienes liquidez para el depósito del 20%, tiempo para estudiar notas simples y tolerancia a plazos inciertos? Entonces la subasta puede darte precios que el mercado libre no ofrece.
- ¿Necesitas mudarte en una fecha concreta, financiar el 90% o visitar el interior antes de decidir? Entonces la compra tradicional te encaja mejor, sin drama.
- ¿Estás entre medias? Empieza mirando subastas de bienes pequeños (un garaje, un vehículo) para aprender la mecánica con poco riesgo.
Lee también: Subasta vs compra tradicional · Invertir en subastas: rentabilidad y estrategia
¿Solo se subastan pisos? Vehículos, maquinaria y más
No todo son viviendas. En subasta también encuentras coches embargados, furgonetas, maquinaria industrial y embarcaciones — y recuerda: en muebles el depósito judicial baja al 10% (mín. 1.000 €).
Lee también: Coches en subasta del BOE · Maquinaria industrial en subasta
Preguntas frecuentes sobre comprar en subasta
¿Necesito un abogado para comprar en subasta? No es obligatorio, pero para inmuebles con cargas o con ocupantes es muy recomendable asesorarte. La cancelación de cargas y el lanzamiento se gestionan mejor con un profesional.
¿Cuánto dinero necesito para empezar? El depósito para pujar: 20% del valor de tasación en inmuebles judiciales o 10% en bienes muebles, con mínimo de 1.000 € (arts. 669 y 647 LEC tras la LO 1/2025). En subastas de Hacienda es el 5% del tipo y en la Seguridad Social el 25%. A eso súmale el resto del precio si ganas y los impuestos.
¿Puedo visitar el inmueble antes de pujar? No siempre. Muchos inmuebles no permiten visita interior, sobre todo si están ocupados. Por eso la nota simple y el estudio documental son tan importantes.
¿Es legal comprar en subasta? ¿Hay trampa? Es totalmente legal y transparente: lo regula la LEC y se publica en el BOE. El riesgo no está en la legalidad, sino en pujar sin haber estudiado las cargas y la situación del bien.
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Tu hoja de ruta en 6 pasos
- Decide qué tipo de subasta y de bien te interesa.
- Date de alta en el Portal del BOE con certificado digital.
- Estudia la nota simple y las cargas del bien.
- Calcula tu presupuesto máximo: precio + impuestos + gastos (rehaz el ejemplo de los 100.000 €).
- Constituye el depósito que corresponda (20% inmuebles / 10% muebles / según organismo) y puja con cabeza.
- Si ganas, tramita adjudicación, inscripción y posesión.
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Contenido informativo, no constituye asesoramiento legal.