Glosario de subastas: más de 40 términos que debes conocer (2026)

Las subastas públicas tienen su propio idioma. Entre el edicto, el tipo, la postura mínima, la cesión de remate y las cargas preferentes, es fácil perderse — y en una subasta, no entender una palabra puede costarte miles de euros. Este glosario reúne más de 40 términos clave del mundo de las subastas judiciales, de Hacienda y de la Seguridad Social, explicados en lenguaje sencillo y actualizados a la reforma de la LEC de 2025. Guárdalo: es tu diccionario de referencia antes de pujar.

En 30 segundos: Los cinco términos que más confunden a los novatos son: valor de subasta (el precio de partida, no lo que pagas), postura (tu oferta), depósito (lo que inmovilizas para poder pujar: 20% en inmuebles, 10% en muebles), cargas (deudas del inmueble que puedes heredar) y cesión de remate (ceder tu adjudicación a un tercero). Si dominas estos cinco, ya partes con ventaja.

Cómo usar este glosario

Los términos están ordenados alfabéticamente. Cada definición es autocontenida, pero muchos conceptos tienen su propia guía completa: cuando la haya, encontrarás un enlace para profundizar. Si estás empezando desde cero, te recomendamos leer antes nuestra guía de conceptos básicos de las subastas (enlace interno → conceptos-basicos-subastas), que explica el proceso de principio a fin.

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A

Adjudicación. Acto por el que el bien subastado pasa a ser propiedad del mejor postor (o, en su defecto, del ejecutante o acreedor). La adjudicación se documenta en el decreto de adjudicación (subastas judiciales) o en la certificación de adjudicación (administrativas), que es el título que luego inscribes en el Registro.

Adjudicatario. La persona física o jurídica a quien se adjudica el bien. Si ganas la subasta y completas el pago, eres tú.

Administración concursal. Órgano que gestiona el patrimonio de una empresa en concurso de acreedores y que saca sus bienes a subasta para pagar las deudas. Da lugar a las subastas concursales (enlace interno → subastas-concursales).

Apremio (vía de / procedimiento de). Procedimiento por el que la Administración (Hacienda, Seguridad Social) o un juzgado ejecuta forzosamente una deuda embargando y subastando los bienes del deudor. Verás "en vía de apremio" en muchísimos edictos.

C

Cargas. Deudas, gravámenes o derechos que pesan sobre el inmueble (hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de uso). Algunas se cancelan con la subasta y otras las heredas tú como nuevo propietario. Es el factor de riesgo número uno. → Cargas en una subasta: qué se cancela y qué heredas (enlace interno → cargas-subasta).

Cargas preferentes. Cargas anteriores y de rango superior a la que originó la ejecución. NO se cancelan con la subasta: subsisten y las asume el adjudicatario. Detectarlas es vital antes de pujar.

Catastro. Registro administrativo de los bienes inmuebles. De él sale el valor de referencia de Catastro, que afecta a la fiscalidad de la compra. → Cómo influye el valor de referencia de Catastro (enlace interno → valor-referencia-catastro-subasta).

Certificado de dominio y cargas. Documento del Registro de la Propiedad que acredita quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble. Es la due diligence básica antes de pujar.

Certificado digital. Identificación electrónica (de la FNMT o DNI electrónico) imprescindible para pujar en el Portal de Subastas del BOE. → Certificado digital para subastas del BOE (enlace interno → certificado-digital-subastas-boe).

Cesión de remate. Facultad del mejor postor (o del ejecutante) de transferir la adjudicación a un tercero, de modo que sea otro quien adquiera el bien. Evita el doble pago de impuestos. → Cesión de remate: qué es y cómo funciona (enlace interno → cesion-de-remate).

Consignación. El acto de depositar (consignar) la cantidad exigida para poder pujar. Coloquialmente, el depósito.

D

Decreto de adjudicación. Resolución del letrado de la Administración de Justicia que aprueba la adjudicación y sirve de título para inscribir el bien a tu nombre. → Inscribir el decreto de adjudicación en el Registro (enlace interno → inscribir-decreto-adjudicacion-registro).

Depósito (o depósito previo). Cantidad que debes consignar para poder pujar en una subasta concreta. Tras la reforma de 2025 (LO 1/2025), en la vía judicial es el 20% del valor de tasación en inmuebles (art. 669 LEC) y el 10% en bienes muebles (art. 647 LEC), con un mínimo de 1.000 €. Se devuelve si no ganas. → El depósito en subastas del BOE (enlace interno → deposito-subasta-judicial).

Deudor / ejecutado. La persona cuyo bien se subasta para pagar una deuda. No es el vendedor: la subasta es forzosa.

División de cosa común (proindiviso). Subasta de un bien en copropiedad cuando los dueños no se ponen de acuerdo para venderlo o repartirlo. → Subasta por división de cosa común (enlace interno → subasta-division-cosa-comun).

E

Edicto. Anuncio oficial de la subasta. Contiene los datos clave: bien, valor de subasta, depósito, cargas, situación posesoria y fechas. Saber leerlo es esencial. → El edicto de subasta: cómo leerlo (enlace interno → edicto-subasta-como-leerlo).

Ejecución hipotecaria. Procedimiento judicial por el que el banco ejecuta una hipoteca impagada y saca la vivienda a subasta. → Subasta por ejecución hipotecaria (enlace interno → subasta-ejecucion-hipotecaria).

Ejecutante. El acreedor que insta la subasta (el banco, Hacienda, un particular con sentencia a su favor). Tiene derechos especiales, como ceder siempre el remate.

H

Hacienda (AEAT). La Agencia Tributaria, que subasta bienes embargados por deudas tributarias. Sigue normativa administrativa propia. → Subastas de Hacienda: cómo funcionan (enlace interno → subastas-hacienda-como-funcionan).

I

Inmovilización del depósito. El depósito no se gasta: queda retenido durante la subasta y se libera si no resultas adjudicatario. No es un coste, es una garantía.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Impuesto que pagas al adquirir un inmueble de segunda mano en subasta. Su base puede calcularse sobre el valor de referencia de Catastro. → Impuestos y costes de comprar en subasta (enlace interno → impuestos-costes-subasta).

L

LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil). La norma que regula las subastas judiciales. Su reforma de 2025 cambió depósitos, plazos y reglas de adjudicación: todo el contenido de este glosario está actualizado a ella.

Letrado de la Administración de Justicia (LAJ). Antiguo "secretario judicial". Es quien dirige la subasta judicial, aprueba el remate y firma el decreto de adjudicación.

Lote. Conjunto de bienes que se subastan juntos como una única unidad. Frecuente en subastas concursales (maquinaria, mobiliario).

M

Mejor postor. Quien ha presentado la puja más alta válida al cierre de la subasta. Es el candidato a adjudicatario, sujeto a aprobación.

N

P

Portal de Subastas del BOE. La plataforma estatal (subastas.boe.es) donde se celebran TODAS las subastas públicas de España, sea cual sea su origen.

Postor. Cualquier persona que ha hecho el depósito y participa pujando.

Postura. Cada una de las ofertas económicas que hace un postor. Tu postura más alta es tu puja.

Postura mínima. El importe mínimo por el que la ley permite adjudicar el bien (varía según sea o no vivienda habitual). → Valor de mercado vs valor de subasta (enlace interno → valor-mercado-vs-valor-subasta).

Proindiviso. Situación de copropiedad sobre un bien. Cuando genera conflicto, se resuelve con una subasta por división de cosa común.

Puja. Acción de ofertar en la subasta. En el BOE las pujas son electrónicas y se registran con fecha y hora. → Cómo pujar en una subasta del BOE (enlace interno → como-pujar-subasta-boe).

Q

Quita / quiebra de la subasta. Situación en que el adjudicatario no completa el pago: pierde el depósito y la subasta puede continuar con el siguiente postor.

R

Remate. La adjudicación provisional al mejor postor. "Aprobar el remate" es el paso previo al decreto de adjudicación.

Reserva de postura. Mecanismo por el que postores que no ganaron quedan en lista por si el adjudicatario no completa el pago. → Reserva de postura: qué es y cómo funciona (enlace interno → reserva-de-postura).

Requisitos para pujar. Las condiciones para participar: certificado digital, alta en el portal y depósito. → Requisitos para participar en una subasta (enlace interno → requisitos-participar-subasta).

S

Seguridad Social (TGSS). La Tesorería General de la Seguridad Social, que subasta bienes embargados por deudas de cotización. → Subastas de la Seguridad Social paso a paso (enlace interno → subastas-seguridad-social-paso-a-paso).

Subasta administrativa. La promovida por la Administración (Hacienda, Seguridad Social) por deudas públicas. Distinta de la judicial.

Subasta desierta. Subasta que termina sin postores o sin pujas válidas. El acreedor puede entonces adjudicarse el bien por un porcentaje legal.

Subasta judicial. La que nace de un procedimiento en un juzgado (embargo, ejecución hipotecaria). Es la más común. → Tipos de subastas en España (enlace interno → tipos-de-subastas-en-espana).

T

Tanteo y retracto. Derecho de la Administración (o de ciertos terceros) a adquirir el bien con preferencia, igualando o subrogándose en la mejor oferta. → Derecho de tanteo y retracto de la Administración (enlace interno → tanteo-y-retracto-administracion).

Tasación. Valoración técnica del bien. Sirve de base para fijar el valor de subasta, pero no es lo mismo que el valor de mercado. → Valor de mercado vs valor de subasta vs tasación (enlace interno → valor-mercado-vs-valor-subasta).

Tipo (de subasta). Sinónimo de valor de subasta: el precio de partida que figura en el edicto. No confundir con "tipos de subastas" (las categorías).

Tramo. Incremento mínimo entre pujas en las subastas administrativas (Hacienda, Seguridad Social).

V

Valor de mercado. Lo que valdría el bien en una venta libre normal. Es tu referencia para saber si la subasta es un chollo o no.

Valor de referencia de Catastro. Valor fijado por Catastro que sirve de base mínima para el ITP y otros impuestos. → Cómo influye el valor de referencia de Catastro (enlace interno → valor-referencia-catastro-subasta).

Valor de subasta. El importe de partida fijado en el edicto (el "tipo"). NO es lo que pagas: tu precio final es tu puja ganadora (el precio de adjudicación).

Vivienda habitual. La residencia principal del ejecutado. La ley la protege con suelos de adjudicación más altos (en torno al 70% del valor).

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¿Y ahora qué? Empieza por aquí

Si acabas de aterrizar en el mundo de las subastas, este es el orden de lectura recomendado:

1. Conceptos básicos de las subastas — el proceso de principio a fin (enlace interno → conceptos-basicos-subastas).
2. Tipos de subastas en España — qué clases hay y cuál te conviene (enlace interno → tipos-de-subastas-en-espana).
3. Requisitos para participar en una subasta — qué necesitas para pujar (enlace interno → requisitos-participar-subasta).
4. El depósito en subastas del BOE — cuánto dinero inmovilizas (enlace interno → deposito-subasta-judicial).

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cuál es la diferencia entre valor de subasta y precio de adjudicación? El valor de subasta (o tipo) es el precio de partida del edicto. El precio de adjudicación es lo que realmente pagas: tu puja ganadora, que casi siempre es inferior al valor de mercado.

¿Qué significa "subasta en vía de apremio"? Que el bien se subasta dentro de un procedimiento de ejecución forzosa de una deuda, ya sea administrativa (Hacienda, Seguridad Social) o judicial.

¿"Tipo de subasta" y "tipos de subastas" son lo mismo? No. El "tipo" (en singular, en un edicto) es el valor de subasta. "Tipos de subastas" (en plural) son las categorías: judicial, administrativa, notarial, concursal.

¿Qué es lo más importante que debo entender antes de pujar? Las cargas del inmueble. Una carga preferente no cancelada puede convertir un chollo en una ruina. Estudia siempre la nota simple antes de ofertar.

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