Valor de mercado vs valor de subasta vs tasación: no son lo mismo (2026)
Valor de mercado, valor de subasta (tipo) y tasación NO son lo mismo. Aprende a distinguirlos y a calcular el descuento real antes de pujar. Guía 2026 con ejemplos.
"Este piso vale 200.000 € y sale a subasta por 120.000 €, ¡es un chollo!" — error de principiante. Ese 120.000 € no es lo que pagas ni lo que vale realmente; es solo el valor de subasta. Confundir el valor de mercado, el valor de subasta y la tasación es la causa nº1 de cálculos equivocados al invertir. En esta guía te explicamos qué es cada uno, en qué se diferencian y cómo calcular el descuento real antes de pujar, con ejemplos. Actualizado a 2026 (LEC 2025).
En 30 segundos: El valor de mercado es lo que vale el bien en una venta normal (tu referencia real). El valor de subasta o tipo es el precio de partida del edicto (suele venir de la tasación, a veces rebajada). La tasación es la valoración técnica que sirvió de base. El descuento real NO es valor de mercado − valor de subasta: hay que restar impuestos, cargas y costes. Calcúlalo en frío antes de pujar.
Los tres valores que confunde todo el mundo
| Valor | Qué es | Para qué sirve | Lo fija |
|---|---|---|---|
| Valor de mercado | Lo que pagaría un comprador normal hoy | Saber si la subasta es una oportunidad | El mercado (oferta y demanda) |
| Valor de subasta (tipo) | Precio de partida que figura en el edicto | Es la base sobre la que pujas y se calcula el depósito | El procedimiento (suele partir de la tasación) |
| Tasación | Valoración técnica del bien | Base para fijar el valor de subasta y para el banco/hipoteca | Un tasador homologado |
La clave: ninguno de los tres es lo que finalmente pagas. Lo que pagas es tu puja ganadora (el precio de adjudicación), y tu rentabilidad sale de comparar ese precio + costes con el valor de mercado.
1. Valor de mercado: tu única referencia real
El valor de mercado es lo que el inmueble se vendería hoy en una operación libre entre particulares. Es el número que de verdad importa, porque determina si compras barato o no. No te fíes del valor de subasta como referencia de "lo que vale": ese número puede estar inflado (tasaciones antiguas) o muy rebajado (subastas que han quedado desiertas y bajan de precio).
Cómo estimar el valor de mercado (método práctico)
- Testigos comparables: busca pisos similares en venta en la misma zona (mismos metros, estado, planta). Portales inmobiliarios te dan el precio de oferta.
- Ajusta por estado: un inmueble de subasta suele estar peor conservado u ocupado. Resta el coste de reforma o el descuento por ocupación.
- Mira precios de cierre, no de oferta: los anuncios piden de más; el precio real de venta suele ser un 5-15% inferior.
- Cruza con el valor de referencia de Catastro: te da un suelo objetivo y, además, marca tu base fiscal. → Cómo influye el valor de referencia de Catastro (enlace interno → valor-referencia-catastro-subasta).
2. Valor de subasta (el "tipo"): el precio de partida
El valor de subasta —que en los edictos verás como "tipo"— es el importe desde el que arranca la puja. Sirve para dos cosas concretas:
- Es la base sobre la que se calcula el depósito (en la vía judicial: 20% inmuebles —art. 669 LEC— o 10% muebles —art. 647 LEC—, mínimo 1.000 €). → El depósito en subastas del BOE (enlace interno → deposito-subasta-judicial).
- Marca los suelos de adjudicación: la ley exige alcanzar ciertos porcentajes del tipo para adjudicar (más altos en vivienda habitual del deudor).
Cuidado: el valor de subasta puede ser inferior a la tasación original cuando la subasta se ha reabierto tras quedar desierta. No lo tomes como valor real del bien.
3. Tasación: de dónde sale el tipo
La tasación es la valoración técnica que hace un profesional homologado. En las subastas, suele ser el punto de partida para fijar el valor de subasta. Pero una tasación puede tener años, no reflejar reformas o no captar la situación real del barrio. Por eso siempre la contrastas con el valor de mercado actual.
El cálculo que de verdad importa: el descuento real
El descuento aparente (valor de mercado − valor de subasta) engaña. El descuento real se calcula así:
Coste total = puja ganadora + impuestos (ITP) + notaría y Registro + cargas que asumes + coste de desocupación + reforma
Descuento real = valor de mercado − coste total
Solo cuando el coste total queda claramente por debajo del valor de mercado, la operación tiene sentido. → Impuestos y costes de comprar en subasta (enlace interno → impuestos-costes-subasta) · Cargas en una subasta (enlace interno → cargas-subasta).
Ejemplo numérico completo
Piso en una capital de provincia:
- Valor de mercado estimado (comparables, ajustado): 180.000 €.
- Valor de subasta (tipo) en el edicto: 120.000 €.
- Tu puja ganadora: 130.000 €.
- Costes a sumar: ITP (~10% → 13.000 €), notaría + Registro (~2.000 €), desocupación estimada (5.000 €), reforma ligera (10.000 €).
- Coste total: 130.000 + 13.000 + 2.000 + 5.000 + 10.000 = 160.000 €.
- Descuento real: 180.000 − 160.000 = 20.000 € (~11%).
El "descuento aparente" parecía 60.000 € (33%). El real es 20.000 € (11%). Sigue siendo una buena operación, pero la diferencia entre ambas cifras es exactamente lo que arruina a quien no calcula bien.
Lo que dicen nuestros datos
No te lo contamos de oído: lo hemos mirado en nuestra base de 240.266 subastas registradas (corte julio 2026). Y hay un dato que cambia cómo debes leer un edicto: el tipo de salida suele igualar al valor de tasación en la primera convocatoria —la mediana del descuento sobre tasación en el precio de salida es prácticamente del 0%—. Dicho de otra forma: el tipo no es una ganga, es la valoración.
¿Dónde aparece entonces el descuento real? En la adjudicación. En los inmuebles judiciales que ya se remataron en nuestra base, el precio final quedó una mediana del 46% por debajo de la tasación (5.541 adjudicaciones), y en vivienda concreta la mediana fue del 30% (702 adjudicaciones, dato de enero 2026). Moraleja: no confundas el tipo de salida con el ahorro; el margen se decide cuando cae el martillo, no cuando se publica el anuncio.
Errores frecuentes con los valores
- Tomar el valor de subasta como valor real del bien (puede estar inflado o rebajado).
- Olvidar los costes y calcular el descuento solo con el tipo.
- Fiarse de la tasación sin contrastarla con comparables actuales.
- Ignorar el valor de referencia de Catastro, que fija tu base fiscal mínima.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿El valor de subasta es lo que voy a pagar? No. Es el precio de partida (el "tipo"). Lo que pagas es tu puja ganadora, que suele ser distinta.
¿Valor de subasta y tasación son lo mismo? No exactamente. La tasación es la valoración técnica; el valor de subasta suele partir de ella, pero puede haberse rebajado (por ejemplo, tras quedar desierta la subasta).
¿Cómo sé cuánto vale de verdad el inmueble? Estimando el valor de mercado con comparables actuales de la zona, ajustando por estado y ocupación, y cruzándolo con el valor de referencia de Catastro.
¿Qué descuento es "bueno" en una subasta? Depende del riesgo, pero el cálculo correcto compara el valor de mercado con el coste total (puja + impuestos + cargas + desocupación + reforma), no solo con el valor de subasta.
- "Sabes calcular el valor real. Ahora encuentra los inmuebles donde el descuento merece la pena: Subastas Activas te muestra valor de subasta, zona y estado de cada una de las más de 240.000 subastas registradas (corte julio 2026). Pruébalo gratis."