Subasta por ejecución hipotecaria: guía completa (LEC 2025)
La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que un banco, ante el impago reiterado de una hipoteca, ejecuta la garantía y un juzgado saca la vivienda a subasta para cobrar la deuda. Es la subasta judicial más buscada por el inversor de vivienda, pero también una de las que más protecciones legales tiene cuando el inmueble es la vivienda habitual del deudor. La reforma de la LEC 2025 retocó depósitos, plazos y umbrales de adjudicación. Aquí lo tienes todo, ordenado y con ejemplos.
En 30 segundos: El banco ejecuta la hipoteca por impago → el juzgado subasta la vivienda en el Portal del BOE. Depósito para pujar: 20% del valor de subasta (mín. 1.000 €) tras la LEC 2025. En vivienda habitual del deudor, la ley fija un suelo de adjudicación más alto (en torno al 70%, o 60% en ciertos casos). El plazo de la subasta es de 20 días naturales.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Cuando alguien firma una hipoteca, la vivienda queda como garantía del préstamo. Si el deudor deja de pagar las cuotas (normalmente a partir de un número determinado de mensualidades impagadas), el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria: reclama judicialmente la deuda y pide que se ejecute la garantía. Si no se paga ni se llega a acuerdo, el juzgado embarga y subasta la vivienda en el Portal de Subastas del BOE.
Es una subasta judicial —se rige por la Ley de Enjuiciamiento Civil—, pero con especialidades propias por tratarse, a menudo, de la vivienda habitual de una familia.
👉 Para el panorama completo, lee Subastas judiciales en España (enlace interno al pillar).
Ejecución hipotecaria vs. embargo ordinario
Mucha gente las confunde. La diferencia:
- Ejecución hipotecaria: la deuda es la propia hipoteca y la garantía es la vivienda hipotecada. El procedimiento es más rápido y específico.
- Ejecución ordinaria (embargo): la deuda es de otro origen (un préstamo personal, una sentencia, una derrama). Se embargan bienes del deudor, que pueden o no incluir una vivienda.
En ambos casos se acaba en subasta judicial en el BOE, pero las reglas y plazos difieren.
Cómo funciona la subasta paso a paso
1. Publicación del edicto en el BOE
El juzgado anuncia la subasta con un edicto en subastas.boe.es: identifica la vivienda, su valor de subasta (basado en el valor de tasación pactado en la escritura de hipoteca), las cargas conocidas y las condiciones. 👉 Cómo entender el edicto de una subasta del BOE (enlace interno).
2. Due diligence: cargas, nota simple y ocupación
Antes de pujar, comprueba qué cargas se cancelan y cuáles heredas, pide la nota simple del Registro y averigua si la vivienda está ocupada (lo habitual en hipotecarias es que viva el deudor ejecutado). 👉 Cargas en una subasta · Nota simple · Comprar una vivienda ocupada en subasta (enlaces internos).
3. Depósito previo (LEC 2025)
Para pujar consignas un depósito del 20% del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 €. Se devuelve íntegro si no ganas. 👉 El depósito en subastas del BOE (con calculadora) (enlace interno).
4. Periodo de pujas
La subasta permanece abierta 20 días naturales. Pujas online desde tu cuenta del portal; el cierre se amplía si llegan pujas de último minuto. 👉 Cómo pujar en una subasta del BOE (enlace interno).
5. Adjudicación con protección de vivienda habitual
Aquí está la especialidad clave. Si la vivienda es la habitual del deudor, la ley protege un suelo de adjudicación más alto para que la deuda quede saldada en lo posible:
- Si hay postores y la mejor postura iguala o supera el 70% del valor de subasta, se adjudica a esa postura.
- Si la mejor postura es inferior al 70%, entran reglas especiales: el ejecutado puede presentar un tercero que mejore la oferta y, en su defecto, el acreedor puede pedir la adjudicación por un porcentaje mínimo (en torno al 60% en ciertos supuestos).
- Si la subasta queda desierta (sin postores), el banco acreedor puede adjudicarse la vivienda por el porcentaje que marca la ley.
⚠️ Estos umbrales son orientativos y dependen del caso y de la resolución judicial. Confirma siempre el edicto. Contenido informativo, no asesoramiento legal.
6. Decreto de adjudicación, pago e inscripción
Aprobada la adjudicación, pagas el resto del precio, recibes el decreto de adjudicación e inscribes la vivienda en el Registro de la Propiedad. Si está ocupada, tramitas el lanzamiento. 👉 Pasos tras adjudicarte un inmueble · Inscribir el decreto de adjudicación (enlaces internos).
¿Qué pasa con la deuda pendiente del antiguo propietario?
Una duda muy frecuente del comprador: la deuda hipotecaria del ejecutado NO la heredas tú. La subasta cancela la hipoteca que la originó. Lo que sí debes vigilar son las cargas anteriores a esa hipoteca (cargas preferentes) que pudieran subsistir, además de deudas reales como el IBI de los últimos ejercicios o la deuda con la comunidad de propietarios, que en parte sí afectan al inmueble.
👉 ¿Qué son las cargas preferentes en las subastas? (enlace interno).
¿Qué cambia con la LEC 2025 en ejecución hipotecaria?
- Depósito homogeneizado: 20% con mínimo de 1.000 €.
- Umbrales de adjudicación actualizados, manteniendo la protección reforzada de la vivienda habitual.
- Plazos de pago y de cesión de remate ajustados.
- Más digitalización de notificaciones y expediente.
👉 Subastas judiciales 2026: claves de la reforma de la LEC (enlace interno).
Datos propios sobre subastas de vivienda
Sobre nuestra base de más de 240.000 subastas registradas del BOE (corte julio 2026), esto es lo que miden las viviendas judiciales que ya se adjudicaron —702 casos analizados, foto de enero de 2026—:
- Descuento mediano del 30% sobre el valor de tasación, con un precio de adjudicación mediano de 83.000 €.
- Contando todos los tipos de inmueble (5.541 adjudicaciones), la mediana de descuento sube al 46%.
- Provincias con más subastas de vivienda activas ahora mismo: Alicante (40), Barcelona (38), Bizkaia (37), Almería y Jaén (27 cada una) — corte julio 2026.
Un matiz que casi nadie te cuenta: el tipo de salida suele coincidir con la tasación en primera convocatoria; el descuento real aparece en la adjudicación, no en el anuncio.
Ejemplo práctico
Vivienda habitual con valor de subasta de 150.000 €:
- Depósito para pujar (LEC 2025): 20% → 30.000 €.
- Suelo de adjudicación orientativo (vivienda habitual): 70% → 105.000 €.
- Costes posteriores a sumar a tu máximo: ITP, notaría, registro y posible lanzamiento.
Si tu precio "todo incluido" objetivo es 130.000 €, resta los costes extra para fijar tu puja máxima real. 👉 Impuestos y costes de comprar en subasta (calculadora) (enlace interno).
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué es una subasta por ejecución hipotecaria? Es la venta judicial de una vivienda hipotecada cuando el deudor deja de pagar la hipoteca. El banco ejecuta la garantía y el juzgado la subasta en el Portal del BOE.
¿Heredo la hipoteca del antiguo dueño si compro en la subasta? No. La subasta cancela la hipoteca ejecutada. Debes vigilar solo cargas preferentes anteriores y deudas que graven el inmueble (IBI, comunidad).
¿Por qué la vivienda habitual tiene reglas especiales? Porque la ley protege al deudor: fija un suelo de adjudicación más alto (en torno al 70%, o 60% en ciertos casos) para que la deuda quede saldada lo máximo posible.
¿Cuánto necesito para pujar? El depósito del 20% del valor de subasta (mínimo 1.000 €) tras la LEC 2025, más previsión para el resto del precio y los costes posteriores.
¿Y si la subasta queda desierta? El banco acreedor puede adjudicarse la vivienda por el porcentaje legal. Para el inversor, las subastas desiertas marcan dónde NO hubo competencia.
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Cómo gana esta página: ellos mantienen dos guías casi idénticas (vieja + LEC) que se canibalizan; nosotros consolidamos en UNA evergreen más profunda. Añadimos lo que su guía no resuelve bien: la duda nº1 del comprador ("¿heredo la hipoteca?"), la mecánica exacta de protección de vivienda habitual tras la reforma, un ejemplo numérico completo y datos propios del BOE (descuento medio y % desierta por provincia). Profundidad + datos + intención del comprador resuelta = mejor posicionamiento.